Como evitar o pagamento de imposto de renda por ganho de capital em transações imobiliárias?

 Como evitar o pagamento de imposto de renda por ganho de capital em transações imobiliárias?
    Dia 31 de maio de 2021 encerrou o prazo para envio da declaração de imposto de renda (IR) referente ao ano-base de 2020. Entretanto, o planejamento tributário deve ser feito todos os dias. Nesse sentido, uma importante forma de evitar a incidência de IR é planejar as transações imobiliárias.
Isso porque, em regra, incide IR sobre o chamado “ganho de capital” em transações imobiliárias. Exemplo: em 2020 João e Maria adquiriram um imóvel por 5 milhões de reais. Em 2021, venderam esse bem por 6 milhões de reais. Isso significa que, quando João e Maria realizarem suas declarações de IR referente ao ano-base de 2021, lá em 2022, terão que pagar IR com relação ao ganho de capital obtido com as transações, ou seja, sobre o ganho de 1 milhão de reais (diferença entre o valor de compra do bem em 2020 e sua venda em 2021).
Todavia, a Lei nº 11.196/2005 previu isenção para essas transações desde que: a) o vendedor do bem seja pessoa física residente no Brasil; b) o imóvel a ser vendido seja residencial; c) no prazo de 180 dias da celebração do contrato, o lucro obtido seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial localizado no país. Portanto, se no prazo de 180 dias da celebração do contrato, João e Maria adquirirem outro imóvel residencial usando o valor obtido, não precisam pagar o imposto de renda sobre aquele lucro.
E se João e Maria não utilizarem todo o lucro na aquisição de outro bem, mas apenas uma parte, por exemplo, R$500.000,00, estariam sujeitos à isenção? Sim. Nesse caso, o IR incidirá apenas sobre a diferença do valor, ou seja, sobre os R$500.000,00 que deixaram de ser aplicados.
Outro ponto que se questiona, é se a isenção exige que o novo imóvel seja adquirido após a venda do primeiro imóvel ou se poderia ser usado para quitar financiamento de imóvel adquirido anteriormente? A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça entendeu, em 2016, que se o valor for utilizado para quitar financiamento imobiliário para fins residenciais contraído anteriormente à transação, também incide a isenção.
Portanto, queridos leitores e leitoras, quando da alienação de imóveis residenciais houver o chamado “ganho de capital”, é prudente planejar a aquisição de um novo imóvel residencial ou a quitação de dívida imobiliária para fins residenciais, a fim de evitar essa espécie de tributação. Trata-se de uma forma lícita de planejamento tributário que evita tributação, dentro dos ditames da lei.

Texto publicado para o jornal O Celeiro.